不動産の個数、皆いくつ持っているの?

不動産の個数は、【土地(敷地権)1筆+建物(専有部分)1棟=計2個】が一般的なのですが、
土地を多くお持ちであったり、大規模マンションですと、この通りではありません。
皆様がお持ちの不動産の個数によって、税金は変動します。

ご参考までに、2012年夏から2013年5月末までにご依頼を頂いた方の、不動産の個数をご案内します。
不動産1個につき、1つの登記申請に1000円の税金がかかります。

【不動産の個数】
1 個・・・8人
2 個・・・259人
3 個・・・75人
4 個・・・26人
5 個・・・8人
6 個・・・7人
7 個・・・5人
8 個・・・1人
9 個・・・1人
10個・・・4人
11個・・・3人
12個・・・1人
19個・・・1人
21個・・・1人
23個・・・1人
(税金は、不動産の数が20個以上でも最高で20000円です)
当事務所では、不動産の個数に関わらず、報酬は一律です。通常は不動産の個数が増えると報酬も1000円増加しますので、
不動産をたくさんお持ちの方は、大変お得だと思います^^

ちなみに土地と建物の種類はいくつかありまして、
【土地】 宅地・山林・公衆用道路・雑種地など
【建物】居宅・車庫・ポンプ室・集会室・診療所・物置などですが、公衆用道路や、ポンプ室など、「え?これって、ウチの所有なの?」と
思うようなものもあります。これらは、近隣の住民の方や、マンションの方と共有して不動産を持っている考えとなります。

一戸建ての方は、土地が多い場合、認識をお持ちだと思いますが、マンションの場合ですと、購入時に、
不動産の数まで調べて買われる方は多くないと思うので、抵当権抹消段階になって初めて、
「ウチのマンションって、複数の土地にまたがって建ってるのね」、「敷地権が6つって、税金7000円もかかるの!?詐欺じゃないか!」
「ポンプ室なんて所有してないよ!え?皆で共有してるの!?」となるのです。世知辛いですね(;;)

格安で、抵当権抹消登記を始めて、まだ1年経っていませんが、紹介とかではなく、過去に依頼を受けた方と同じマンションの方から、
新規でご依頼を受けることもたまにあります。
特に、敷地権の多いマンションだとやはり印象に残っていますね。
不動産の個数は、抵当権設定契約証書に、土地と建物の表記がありますが、見方が分からない時は、お手元に書類をご準備のうえ、
遠慮なく電話にてお問合せ下さい。

手続きが複雑になるケース・時間を要するケース

抵当権抹消登記において、【手続きが複雑になるケース・時間を要するケース】をご案内します。

★完済後、放置してしまった場合(ご本人が差し替えを金融機関に依頼します)

☆有効期限のある書類の差し替えは、自腹で再取得(337円)
☆放置している間に、完済先が合併、商号変更、本店移転、代表者の変更があると、全ての書類の差し替えが必要。(時間がかかります)

★完済後、受け取った書類を紛失した場合

⇒登記申請に必要な「抵当権登記済証」がないと、抵当権抹消登記が出来ないので、完済先に追加書類をご本人が依頼し、特別な方法による登記申請(事前通知制度)を行います。(※通常の登記よりも、登記の完了まで、さらに2~3週間要します)

★共有者がお亡くなりになられた場合

⇒相続登記を先に行う必要があります。ご相談ください。

★住所変更が必要な場合で、登記に必要な書類が揃わない場合

最近何故かこのケースが非常に多いです。それだけなら良いのですが、最終的に揃わない場合、法務局に「不動産の権利証」の提示が必要な場合があります。
当事務所が400件近く登記申請した中で、過去6件、このケースがありました。現在も2件、このケースになりそうな予感がします…

⇒ローンを組んだ時から何度も引越しをし、さらに転籍(本籍地の変更、新戸籍の編成)をしている場合、必要な書類が揃わない事があります。

何故かというと、役所では、除票・戸籍の除附票は、原則5年で廃棄されるからです。(※厄介な事に、役所によっては、書類の電子化により、電子化前の附票=改正原附票(本来ならまだ生きているモノ)を5年で廃棄してしまう事もあるんです…泣)

このケースになり、住所が繋がらないと、管轄法務局と協議の上、

・以前の居住先の不在住証明書、不在籍証明書
・対象不動産の権利証 (後で戻ってきます)
・上申書 (実印押印・印鑑証明書付き)
・対象不動産の納税通知書

の幾つか複数を求められます。(各法務局の判断により)そのためこのケースは、書類の収集、協議により、非常に時間を要します。

色々とご案内しましたが、通常の抵当権抹消登記の方もいらっしゃれば、上記のように、少し複雑化しているケースもあります。詳しくは、直接司法書士とお話し下さい。

抵当権抹消手続きにおいて、費用が増加するケース

「抵当権抹消手続き」を行う上で、費用が増加する場合をご案内させて頂きます。

【登記の申請件数の増加で、報酬+税金が別途発生するケース】

★ローンを組んだ時(抵当権設定契約証書に直筆で書かれた住所氏名)と現在で、住所氏名が異なる場合
⇒ http://cattleya.biz/blog/?p=19

★同じ金融機関内で1人で2つローンを組んだ、夫婦で別のローンを組んだ等、2つの抵当権を設定していて、それぞれの完済日が異なる場合

★住所変更が、ご本人と共有者に其々あった時、引越し日や引越し場所が異なる場合

★住所変更が、ご本人と共有者で、同一の日、同一の場所に引越した場合でも、「土地は、本人のみ」「建物は、本人と共有者」というように、所有形態が単独所有・共有で分かれてしまっている場合

★住所氏名変更が、本人は「住所変更」、共有者は「住所氏名変更」等と内容が異なる場合

★金融機関が、抵当権以外にもう一つ、担保を設定している場合(ex:Jさん)
この場合、「抵当権抹消登記」と「条件付き賃借権設定仮登記」の2件登記が必要。

★異なる借入先の抵当権抹消

「ただの抵当権抹消だと思っていたら、蓋を開ければ、別の登記が必要だった」とよくあるケースですが、通常の何もない抵当権抹消よりは、イレギュラーな件であるので、登記の申請件数によって、報酬と税金が異なってきます。

色々とご案内しましたが、通常の抵当権抹消登記の方もいらっしゃれば、上記のように、少し複雑化しているケースもあります。詳しくは、直接司法書士とお話し下さい。

「住所変更登記」と「氏名変更登記」

当事務所に、「抵当権抹消登記」のお手続きを申し込まれる方の、約2人に1人の割合で、「住所変更登記」もしくは「氏名変更登記」のお手続きが、「抵当権抹消登記」と合わせて必要となっています。
どちらもそのままの意味の登記ですが、「抵当権抹消登記」をする段階(今回の申込みですね)で、登記簿上の住所や氏名が、現在と異なっていると発生する登記です。

先に分かりやすい「氏名変更登記」で説明しますと、ローンを組まれた時と現在で、苗字が変わっている場合(ご結婚や養子縁組等ですね)に、今の苗字に変更する登記が必要です。
明らかに下のお名前が同じで、同一人物だろうと誰が見ても分かったとしても、法務局は紙ベースでしか判断しませんので、少しの相違でも、「別人」とみなしてしまいます。
そのため、「別人」が勝手に抵当権抹消登記を行うことはできないので、必ず変更登記が、抵当権抹消登記とともに、必要となるのです。

「住所変更登記」は、ローンを組まれたときと、現在で、ご住所が変わっている場合に必要な登記です。ご自宅購入から現在までで、お引越しがなければ、勿論不要です。
ですが、色々なケースがあり、お引越しはなくても住所変更が必要な場合もあります。

まず一つ目は、国による行政区画の変更(市町村の合併)によるものです。同じ家に住んでいても、番地が変わってしまった場合、必要です。

例えば、(以下は実在しません)
浦和市大蔵町20番地1 ⇒ さいたま市浦和区大蔵町20番地1
この場合ですと、番地が変わっていないので、住所変更は必要ありません。

ですが、同じ場所に家があっても、浦和市大蔵町20番地1 ⇒ さいたま市浦和区大蔵五丁目20番1号
というように、【住居表示実施】が行われた場合、住所変更が必要です。

しかし登記には必ず税金がかかります。

国の都合で勝手に変えたのに、何で税金が個人負担なの?と思いますよね。なので、この場合は、役所で【住居表示変更の証明書】を発行してもらって下さい。
そうすれば、非課税となります。ですが、登記をご自分で行わず、司法書士に依頼する場合は、報酬が必要なのでご注意を。
「登記なんて自分ですればいいだけでしょ?こっちは非課税になるようにしてやるんだから」
とざっくり言えば、国側はこんなスタンスなので、当然、司法書士への報酬まで出してはくれません。

登記自体は、もちろん、資格不要で、一般の方でも出来るものです。(現に私の身内は、私に言わず、自分で登記をしていました…平日休みでないと無理ですが)
ただ司法書士は代理手続きが出来、登記の専門家ということです。(勿論弁護士も出来ます。その他士業が、代理手続きするのは違法なのでご注意を…)

二つ目は、一つ前の住所での抵当権(担保)設定をしている場合です。

抵当権抹消をしたい対象物件(ご自宅)にずっとお住まいでも、実際にローンを組まれたのは、一つ前のご自宅住所である場合も多々あります。この場合、住所変更が必要です。
このケースだと、ずっと同じ場所に住んでいる認識なので、要変更と気付きにくいです。
住所変更の有無について、ご自分でどのように判断するかといいますと、
ローンご完済後、銀行から送られてくる書類の中にある【※抵当権設定契約証書】に、契約当時、ご自分の直筆で書かれた、住所・氏名が必ず書いてあります。
ここが、現在の住民票の住所と一致しているか、いないかです。
(登記後、この部分の書き換えはありませんが、変更登記をされた覚えがあれば大丈夫です)

過去にお引越しがあり、さらにお引越し予定の方、海外にお住まいの方、単身赴任の方など、よく分からない場合は、直接お尋ねください。

※別名【金銭消費貸借抵当権設定契約証書】、【担保差入書】

登記完了までの日数

こんばんは。雪が降るようですが、どうでしょう?
先月の大雪(東京にとって)の時は、自宅事務所から深々と降る雪に、周囲の音がすべて消され、とても幻想的な世界を見ることができました。そうやって降っている最中はいいんですが、数日外に出るのは辛かったですね。

さて本題です。
ご依頼頂いている方の中には、「登記は申請してからどれ位で完了するの?」と思われる方も多くいらっしゃると思います。
法務局に提出する登記(抵当権や相続、商業)の申請書ですが、すぐには完了しません。
その法務局(支局や出張所)によってまちまちであったり、その時の申請件数によって完了までの日数が異なります。こちらとしては、1週間~10日前後とご案内させて頂くのですが、本当に処理の速いところで3日、これまでの最長で1ヶ月を要したことがあります。(ちなみに滅多にありませんが、なんと最短4時間で完了した法務局もあります。)
平均的に処理時間が長いところは、仙台、千葉、大阪かな?と思いますので、この辺りにお住まいの方で早く完了させたい方は、早めのお申し込みをおススメします。

言われるがままだと高い!?…自宅購入時の不動産登記

新婚ホヤホヤ中のいとこが、「新居を自慢したいから来てくれ」(?)と言うので、無遠慮にも押しかけました。
同い年なのにマンション購入!という事実に、ドキドキしながら突撃お宅訪問。心の準備(?)はしていましたが、マンションに到着してすぐ、私はひっくり返りました。「何、このエントランス!?」最近のマンションは、本当に本当に【高級ホテル】です(羨)。
ここで彼の許可なく、私の体感した、たまげた事を色々書くのも何なので、本題へ。

今回は、『言われるがままではなく、自分で司法書士を選ぶことも出来ます』というお話です。
住宅ローンを返済すると「抵当権抹消登記」をしなければならないのは、割と知られている事ですが、その逆で、住宅ローンを組む際には、「抵当権設定登記」をします。
(抹消するのですから、当然設定という行為があるわけですね。)この「抵当権設定登記」ですが、大体、不動産屋さんか銀行さん指定の司法書士にお願いすることになります。
細かい話をしますと、自宅購入時に「所有権移転登記」もしくは、「所有権保存登記」を最初にする事になり、住宅ローンを組む場合の「抵当権設定登記」はこの流れで、同時に行われます。
実はこれらの登記は、売買契約書の中で「指定の司法書士で登記を行います」と記載されていなければ、自分で司法書士を選ぶことができます。
(新築マンション等ですと、この特約がされている場合がほとんどですので、不可能ですが)
自宅購入は何千万という、人生で一番の大きな買い物ですので、そこに登録免許税等の実費や報酬(ex.所有権登記3.5万、抵当権設定3.5万、日当2万、あくまでも一例)を含め、司法書士に支払う何十万円かが当然のように組み込まれていても、ほとんどの方が、「そういうものなんだ」とその金額を気にされないのではないでしょうか。
ですが、この「司法書士は選べる」という事実を知ってさえいれば、費用を抑えることも可能です。一度、不動産屋さんに見積りを出してもらい、金額を確認するのも良いでしょう。
そして、その額があまりにも高いなと感じたら、ご自分で動くこともオススメします。自分の「持家」の話ですから。
もし何かございましたら、お問い合わせください。「カトレア司法書士」で検索、もしくはこのブログ右の「カトレア司法書士事務所」のリンクからHPへ入れます。

【住所変更登記】のススメ

最近ご依頼の多い「抵当権抹消登記」手続きですが、2人に1人の割合で「住所変更登記」が必要となっているように思います。
まず、「住所変更登記」とは何か?という事ですが、引越し等の理由により、自宅を購入した際の住所(登記簿上の住所)と、現在の住所が異なってしまう場合に、登記簿上の住所を現住所に書き換える手続き、の事です。
住所変更登記は、引越しの度に、電気ガスや銀行の住所変更をするのと同じように、登記簿上の住所も変更するのが、法律上の原則ですが、忘れられがちな上、知らない方も多く、おまけに税金や報酬のかかる登記ですので、放置されがちです。
そのため、住宅ローンが完済し、いざ抵当権抹消登記を行う段階となり、登記簿謄本を見ると、登記簿上の住所と現住所が一致せず、手続きが滞り、「住所変更が必要だった」と知ったり、「面倒になると知っていたけど、あえて放置してやったぜぇ~ワイルドだろ~?」となるわけです。
もちろん、1度の引越し(住所変更)であれば、多少の手間で行うことが出来ますが、何度も引越しをされて、住民票だけで住所が追えなくなったり(※市区町村の住民票は、除かれてからの保存期間は5年)すると、手続きがより大変になってしまいます。
ですので、住所変更登記は、忘れずにしておくことをオススメします。
ちなみに、この「住所変更登記」ですが、ご自宅の他にも、投資用のマンションや別荘などの抵当権抹消登記をする場合にも、同じことが言えます。

抵当権抹消登記手続きはお早めに。【必要な書類】

本日は、抵当権抹消登記手続きに必要な書類には、有効期限があるというお話です。
住宅ローンを完済すると、誰でも例外なく「抵当権抹消登記手続き」をしなければなりません。この手続きは、速やかに行うことをおすすめします。
この「抵当権抹消登記手続き」に必要な書類は、住宅ローンを借入した金融機関から、必ずもらえますのでご確認ください。(直接だったり、郵送だったりします)
速やかに抵当権抹消登記手続きを行った方が良いというのは、書類には有効期限がある為です。銀行、信金からもらう書類の中に「代表者事項証明書」というものがあります。この証明書の有効期限は3か月。つまり、この代表者事項証明書が発行された日から、3か月以内に、「抵当権抹消登記手続き」を行わなければなりません。
もし、有効期限が切れてしまったら?
この「代表者事項証明書」を新たに取り直せば、手続きは可能となります。自分で、抵当権抹消登記手続きをする際は少々面倒ですが、法務局に行き、1通700円の取得費用で、新たに「代表者事項証明書」を取ります。当事務所では、オンライン申請に対応していますので、自分で取る必要がなく、1通570円でこちらで新たに取ることが可能です。

いずれにせよ、やらなければならない手続きを放置すると、自分ではどうすることも出来なくなり、面倒なこと(後日書きます)になってしまいますので、何でも早目に済ませた方が無難ですね。思い当たる節のある方は、ご相談ください。

権利証紛失時の代替措置

「権利証」と聞けば不動産の所有権を証明する大切なものとして印鑑,預金通帳などとともに金庫に保管されている方も多いのではないでしょうか。
一方で不動産取引の事前確認をすると、「権利証を紛失した」との相談もしばしばお受けします。
そもそもなぜ権利証が必要なのでしょうか?
登記の申請に関しては,法律で添付すべき書類が定められています。
登記権利者(その登記によって,登記簿上形式的に利益を受ける者)と登記義務者(その登記によって,登記簿上形式的に不利益を受ける者)の共同申請の形が原則です。
その中でも、登記の対象となる不動産の所有権登記名義人(不動産の持ち主)が登記義務者となる申請をする際には、登記済証(いわゆる権利証)若しくは登記識別情報を法務局に提出しなければならないことになっています。
例えば,不動産の売却や,不動産を担保に金融機関から借入をする際の登記等で必要です。
法務局に登記の申請がされた場合,登記官は売主,買主などの関係当事者と直接会って意思確認などをするわけではないため,所有者に一番大切な書類を提出させることによって、申請する意思が確からしい,という確認をしているのです。
では,権利証(登記識別情報)を失くしてしまった場合,どうすればよいのでしょうか?
法務局で権利証(登記識別情報)の再発行はできません。この場合の代替手段として、
【1】「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」
【2】「事前通知制度」の二通りの方法があります。
従って、権利証(登記識別情報)を紛失しても,不動産を売却できなくなる事はありません。
通常、不動産取引は,初対面同士の間で行われるものですし、決済されるお金(動くお金)も数百万,数千万といったかなりの高額なものとなるでしょう。
例えば売買であれば,売主は登記を買主に移すと引き換えに代金を受け取れないと不安ですし、買主も同様、代金を支払う以上、同時に所有権の登記を受けられなければ安心できないでしょう。
平成17年3月7日に、現行の不動産登記法が施行される前は,権利証をなくした場合の代替手段で,「保証書」という制度がありました。
しかし、この制度は権利証以外の必要書類を,一旦法務局に提出し,その後,売主の元に届いた通知を提出して、初めて登記が受け付けられるものでした。
また2名の「保証人」を依頼するなどの煩雑さがありました。
つまり当事者にとっては足を運ぶ負担が増えたり,さらに通知がいつ売主の元に届くかは、郵便事情によるため、通知が届いて初めて代金決済日が決まるといった不便なものでした。これに対して現行の法律では二通りの代替手段がありますが,このうち、「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」は,申請代理人である司法書士が登記義務者を確認した旨の書面等を提出することにより,通常の権利証を添付した登記申請と同様,申請時に登記が受け付けられます。
つまり従前の「保証書」に比べて,所有権の登記を受けるのと資金決済とを同時に行うことができる点で,格段に当事者にとって利用しやすい制度になりました。
救済策があるとはいっても権利証(登記識別情報)が大切なものであることには変わりません。