講演会のお知らせ

NPO法人 生活習慣病認知機能ケアセンターが開催する講演会に、今年1月から講師として参加しています。
詳しくはこちら→ http://seikatuninchi.jp/
開催場所は、東京ドームホテル、日本橋公会堂、第一生命池袋支店…等ですので、内容に
ご興味のある方、お近い方はお問い合わせください。
 ※次回公演5/10(土)は日本橋公会堂にて14時~
医者、司法書士、税理士、ファイナンシャルプランナー等の講師が講演しています。

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事務所移転とHPリニューアルのお知らせ

大変ご無沙汰しています。カトレア司法書士事務所です。
当事務所はこれまで東京の世田谷区、成城学園前or二子玉川にて営業していましたが、この度、江東区お台場の事業所ビル「the SOHO」の11階の一室にて、再出発しました。
移転に伴い、HPもリニューアルオープンです。
「HPはまだですか?」とご連絡下さった方々、大変お待たせして申し訳ありません。
予定より遅れましたが、無事にオープンとなりました。(疲れました^^;)
これまでの世田谷の事務所は緑多く、都内でも珍しく落ち着いた場所で大変気に入っていたのですが、泣く泣く(?)移転。ですが、このお台場の事務所はこれまでとは一変、夜景の綺麗な(レインボーブリッジと東京タワーが素敵)ビルの一室で、毎日新鮮です。
またビル自体にロビーや会議室、カフェもあるので、お客様にはより来所して頂きやすい雰囲気だと思います。(お台場にご家族で遊びに来るついでに、ご相談にいらして下さっても構いません^^)
何にせよ、お台場の近隣施設は歩いて行けるのと、海沿いの公園があるので、今は寒いですが、季節のいい時期には絶好の散歩(いえ、ダイエットのため、ランニングですね…)コースが沢山あります。
未だ移転の荷物が片付いておらず、精神的に落ち着かないですが、早くこの環境に慣れたいです。
それでは今後ともよろしくお願いいたします。

不動産の個数、皆いくつ持っているの?

不動産の個数は、【土地(敷地権)1筆+建物(専有部分)1棟=計2個】が一般的なのですが、
土地を多くお持ちであったり、大規模マンションですと、この通りではありません。
皆様がお持ちの不動産の個数によって、税金は変動します。

ご参考までに、2012年夏から2013年5月末までにご依頼を頂いた方の、不動産の個数をご案内します。
不動産1個につき、1つの登記申請に1000円の税金がかかります。

【不動産の個数】
1 個・・・8人
2 個・・・259人
3 個・・・75人
4 個・・・26人
5 個・・・8人
6 個・・・7人
7 個・・・5人
8 個・・・1人
9 個・・・1人
10個・・・4人
11個・・・3人
12個・・・1人
19個・・・1人
21個・・・1人
23個・・・1人
(税金は、不動産の数が20個以上でも最高で20000円です)
当事務所では、不動産の個数に関わらず、報酬は一律です。通常は不動産の個数が増えると報酬も1000円増加しますので、
不動産をたくさんお持ちの方は、大変お得だと思います^^

ちなみに土地と建物の種類はいくつかありまして、
【土地】 宅地・山林・公衆用道路・雑種地など
【建物】居宅・車庫・ポンプ室・集会室・診療所・物置などですが、公衆用道路や、ポンプ室など、「え?これって、ウチの所有なの?」と
思うようなものもあります。これらは、近隣の住民の方や、マンションの方と共有して不動産を持っている考えとなります。

一戸建ての方は、土地が多い場合、認識をお持ちだと思いますが、マンションの場合ですと、購入時に、
不動産の数まで調べて買われる方は多くないと思うので、抵当権抹消段階になって初めて、
「ウチのマンションって、複数の土地にまたがって建ってるのね」、「敷地権が6つって、税金7000円もかかるの!?詐欺じゃないか!」
「ポンプ室なんて所有してないよ!え?皆で共有してるの!?」となるのです。世知辛いですね(;;)

格安で、抵当権抹消登記を始めて、まだ1年経っていませんが、紹介とかではなく、過去に依頼を受けた方と同じマンションの方から、
新規でご依頼を受けることもたまにあります。
特に、敷地権の多いマンションだとやはり印象に残っていますね。
不動産の個数は、抵当権設定契約証書に、土地と建物の表記がありますが、見方が分からない時は、お手元に書類をご準備のうえ、
遠慮なく電話にてお問合せ下さい。

手続きが複雑になるケース・時間を要するケース

抵当権抹消登記において、【手続きが複雑になるケース・時間を要するケース】をご案内します。

★完済後、放置してしまった場合(ご本人が差し替えを金融機関に依頼します)

☆有効期限のある書類の差し替えは、自腹で再取得(337円)
☆放置している間に、完済先が合併、商号変更、本店移転、代表者の変更があると、全ての書類の差し替えが必要。(時間がかかります)

★完済後、受け取った書類を紛失した場合

⇒登記申請に必要な「抵当権登記済証」がないと、抵当権抹消登記が出来ないので、完済先に追加書類をご本人が依頼し、特別な方法による登記申請(事前通知制度)を行います。(※通常の登記よりも、登記の完了まで、さらに2~3週間要します)

★共有者がお亡くなりになられた場合

⇒相続登記を先に行う必要があります。ご相談ください。

★住所変更が必要な場合で、登記に必要な書類が揃わない場合

最近何故かこのケースが非常に多いです。それだけなら良いのですが、最終的に揃わない場合、法務局に「不動産の権利証」の提示が必要な場合があります。
当事務所が400件近く登記申請した中で、過去6件、このケースがありました。現在も2件、このケースになりそうな予感がします…

⇒ローンを組んだ時から何度も引越しをし、さらに転籍(本籍地の変更、新戸籍の編成)をしている場合、必要な書類が揃わない事があります。

何故かというと、役所では、除票・戸籍の除附票は、原則5年で廃棄されるからです。(※厄介な事に、役所によっては、書類の電子化により、電子化前の附票=改正原附票(本来ならまだ生きているモノ)を5年で廃棄してしまう事もあるんです…泣)

このケースになり、住所が繋がらないと、管轄法務局と協議の上、

・以前の居住先の不在住証明書、不在籍証明書
・対象不動産の権利証 (後で戻ってきます)
・上申書 (実印押印・印鑑証明書付き)
・対象不動産の納税通知書

の幾つか複数を求められます。(各法務局の判断により)そのためこのケースは、書類の収集、協議により、非常に時間を要します。

色々とご案内しましたが、通常の抵当権抹消登記の方もいらっしゃれば、上記のように、少し複雑化しているケースもあります。詳しくは、直接司法書士とお話し下さい。

抵当権抹消手続きにおいて、費用が増加するケース

「抵当権抹消手続き」を行う上で、費用が増加する場合をご案内させて頂きます。

【登記の申請件数の増加で、報酬+税金が別途発生するケース】

★ローンを組んだ時(抵当権設定契約証書に直筆で書かれた住所氏名)と現在で、住所氏名が異なる場合
⇒ http://cattleya.biz/blog/?p=19

★同じ金融機関内で1人で2つローンを組んだ、夫婦で別のローンを組んだ等、2つの抵当権を設定していて、それぞれの完済日が異なる場合

★住所変更が、ご本人と共有者に其々あった時、引越し日や引越し場所が異なる場合

★住所変更が、ご本人と共有者で、同一の日、同一の場所に引越した場合でも、「土地は、本人のみ」「建物は、本人と共有者」というように、所有形態が単独所有・共有で分かれてしまっている場合

★住所氏名変更が、本人は「住所変更」、共有者は「住所氏名変更」等と内容が異なる場合

★金融機関が、抵当権以外にもう一つ、担保を設定している場合(ex:Jさん)
この場合、「抵当権抹消登記」と「条件付き賃借権設定仮登記」の2件登記が必要。

★異なる借入先の抵当権抹消

「ただの抵当権抹消だと思っていたら、蓋を開ければ、別の登記が必要だった」とよくあるケースですが、通常の何もない抵当権抹消よりは、イレギュラーな件であるので、登記の申請件数によって、報酬と税金が異なってきます。

色々とご案内しましたが、通常の抵当権抹消登記の方もいらっしゃれば、上記のように、少し複雑化しているケースもあります。詳しくは、直接司法書士とお話し下さい。

HPとメールのサーバ移転のお知らせ

この度、使用しているサーバがあまりにも、不具合が多く、落ちやすいため、緊急で移転作業に入っております。現在、フォームからのお問合せもこちらには届いているので、受付可能ではあるのですが自動返信が届かない状態などが、稀に起こっております。そのため、新サーバーが稼働するまでは、お電話にてお申込み問合せをお願い致します。何卒ご了承ください。大変申し訳ございませんが、よりよい環境にするため、ご協力よろしくお願いいたします。

【追記】4/30午後現在は、メールも届いているようです。そのため、フォームからも受付可能ですが、ご心配な方はお電話にてお問合せください。

ホームページをリニューアルしました

昨日は出張のため、対応が出来ず関係者様には大変ご迷惑をお掛けいたしました。また、ご協力ありがとうございました。
さて、この度、ホームページをリニューアルしました。本当は4月1日に心機一転としたかったのですが、遅れてしまい。まだ再構築中のページもあり、完成ではございませんが、なるべく早く残りもアップいたします。
以前の青いホームページがまだ表示される場合は、お手数ですが、画面上のアドレスバーにある「更新」を押して、茶色の新ホームページにしてください。
また近日中に、コースメニューで「抵当権設定のコース(日本政策金融公庫)」も考えております。ページはまだ未完成ですが、ご相談は受けますので、いつでもお問い合わせください。

最後に「お問合せ」に関してのお知らせですが、最近営業や迷惑メールが多くて、困っており、これまでホームページの一番上に「お問合せボタン」がありましたが、今後のご相談は、各頁のメニューにある「お申込み・お問合せ」や、各所にあるペンギンのポストからご連絡ください。以上、今後ともよろしくお願いいたします。

「住所変更登記」と「氏名変更登記」

当事務所に、「抵当権抹消登記」のお手続きを申し込まれる方の、約2人に1人の割合で、「住所変更登記」もしくは「氏名変更登記」のお手続きが、「抵当権抹消登記」と合わせて必要となっています。
どちらもそのままの意味の登記ですが、「抵当権抹消登記」をする段階(今回の申込みですね)で、登記簿上の住所や氏名が、現在と異なっていると発生する登記です。

先に分かりやすい「氏名変更登記」で説明しますと、ローンを組まれた時と現在で、苗字が変わっている場合(ご結婚や養子縁組等ですね)に、今の苗字に変更する登記が必要です。
明らかに下のお名前が同じで、同一人物だろうと誰が見ても分かったとしても、法務局は紙ベースでしか判断しませんので、少しの相違でも、「別人」とみなしてしまいます。
そのため、「別人」が勝手に抵当権抹消登記を行うことはできないので、必ず変更登記が、抵当権抹消登記とともに、必要となるのです。

「住所変更登記」は、ローンを組まれたときと、現在で、ご住所が変わっている場合に必要な登記です。ご自宅購入から現在までで、お引越しがなければ、勿論不要です。
ですが、色々なケースがあり、お引越しはなくても住所変更が必要な場合もあります。

まず一つ目は、国による行政区画の変更(市町村の合併)によるものです。同じ家に住んでいても、番地が変わってしまった場合、必要です。

例えば、(以下は実在しません)
浦和市大蔵町20番地1 ⇒ さいたま市浦和区大蔵町20番地1
この場合ですと、番地が変わっていないので、住所変更は必要ありません。

ですが、同じ場所に家があっても、浦和市大蔵町20番地1 ⇒ さいたま市浦和区大蔵五丁目20番1号
というように、【住居表示実施】が行われた場合、住所変更が必要です。

しかし登記には必ず税金がかかります。

国の都合で勝手に変えたのに、何で税金が個人負担なの?と思いますよね。なので、この場合は、役所で【住居表示変更の証明書】を発行してもらって下さい。
そうすれば、非課税となります。ですが、登記をご自分で行わず、司法書士に依頼する場合は、報酬が必要なのでご注意を。
「登記なんて自分ですればいいだけでしょ?こっちは非課税になるようにしてやるんだから」
とざっくり言えば、国側はこんなスタンスなので、当然、司法書士への報酬まで出してはくれません。

登記自体は、もちろん、資格不要で、一般の方でも出来るものです。(現に私の身内は、私に言わず、自分で登記をしていました…平日休みでないと無理ですが)
ただ司法書士は代理手続きが出来、登記の専門家ということです。(勿論弁護士も出来ます。その他士業が、代理手続きするのは違法なのでご注意を…)

二つ目は、一つ前の住所での抵当権(担保)設定をしている場合です。

抵当権抹消をしたい対象物件(ご自宅)にずっとお住まいでも、実際にローンを組まれたのは、一つ前のご自宅住所である場合も多々あります。この場合、住所変更が必要です。
このケースだと、ずっと同じ場所に住んでいる認識なので、要変更と気付きにくいです。
住所変更の有無について、ご自分でどのように判断するかといいますと、
ローンご完済後、銀行から送られてくる書類の中にある【※抵当権設定契約証書】に、契約当時、ご自分の直筆で書かれた、住所・氏名が必ず書いてあります。
ここが、現在の住民票の住所と一致しているか、いないかです。
(登記後、この部分の書き換えはありませんが、変更登記をされた覚えがあれば大丈夫です)

過去にお引越しがあり、さらにお引越し予定の方、海外にお住まいの方、単身赴任の方など、よく分からない場合は、直接お尋ねください。

※別名【金銭消費貸借抵当権設定契約証書】、【担保差入書】

登記完了までの日数

こんばんは。雪が降るようですが、どうでしょう?
先月の大雪(東京にとって)の時は、自宅事務所から深々と降る雪に、周囲の音がすべて消され、とても幻想的な世界を見ることができました。そうやって降っている最中はいいんですが、数日外に出るのは辛かったですね。

さて本題です。
ご依頼頂いている方の中には、「登記は申請してからどれ位で完了するの?」と思われる方も多くいらっしゃると思います。
法務局に提出する登記(抵当権や相続、商業)の申請書ですが、すぐには完了しません。
その法務局(支局や出張所)によってまちまちであったり、その時の申請件数によって完了までの日数が異なります。こちらとしては、1週間~10日前後とご案内させて頂くのですが、本当に処理の速いところで3日、これまでの最長で1ヶ月を要したことがあります。(ちなみに滅多にありませんが、なんと最短4時間で完了した法務局もあります。)
平均的に処理時間が長いところは、仙台、千葉、大阪かな?と思いますので、この辺りにお住まいの方で早く完了させたい方は、早めのお申し込みをおススメします。

新年おめでとうございます

旧年中は大変お世話になりました。
開業して慌ただしく走り続けた昨年、行き届かぬ点も多々あったかと思いますが、ご依頼者さま、諸先生方、今後とも宜しくお願い致します。
年賀状のダイレクトメールを近隣の方にお送りしました。こんなハガキを作っています。見た方はラッキーかもしれません。